A primera vista, el negocio de arrendamiento inmobiliario puede parecer una apuesta segura con escaso o nulo riesgo. Dar en alquiler una propiedad a cambio de una renta constante suena interesante ya que no debería generar complicaciones. Sin embargo, no todo es color rosa.
Al 2019, el 26% de arrendatarios no cumplían con sus obligaciones de pago de renta. Más aún, al momento de retirarse, el 70% no cumplía con pagar la deuda, dejando al arrendador desamparado. Estas cifras incrementaron a partir del 2020 a raíz de la pandemia originada por el COVID-19.
Haciendo una revisión de las leyes que aseguran combatir el escenario comentado, en el 2014 se promulgó la ley 30201 integrando la figura del allanamiento a futuro. Este remedio legal prometía que, una vez iniciado el proceso judicial de desalojo, el inmueble sería restituido al arrendador en aproximadamente 21 días hábiles sin mayor percance. Sin embargo, en la actualidad un proceso de desalojo bajo esta figura puede durar más de dos años.
Como el remedio no funcionó, en el 2019 los legisladores decidieron promulgar la Ley 30933 conocida como el desalojo con intervención notarial, que supuestamente será la vacuna ya que le quita una gran carga al juez y hace el desalojo casi inmediato. Lo innovador es la inclusión de una etapa notarial, previa al proceso judicial, por medio de la cual el notario se encarga de conocer los hechos y notificar al arrendatario para que en el plazo de 5 días hábiles acredite no estar incurso en incumplimiento. En caso no pueda acreditar ello, se inicia la etapa judicial por medio de la cual el Juez competente dentro del plazo de 3 días hábiles revisa los requisitos y emite sentencia en la que dispone el desalojo. En conclusión, tomaría aproximadamente 10 días hábiles para que el arrendatario restituya el inmueble. ¿Suena espectacular no?
Si bien la vacuna es esperanzadora, no debemos olvidar que el arrendatario tiene derecho a impugnar, nuestro sistema judicial se encuentra ampliamente recargado y la ley es relativamente nueva, por lo que nos queda estar atentos para ver cómo reaccionan los notarios y jueces frente a esta nueva realidad.
Quizás la vacuna resulte en la inmunidad del arrendador frente al incumplimiento del arrendatario, lo cierto es que la mejor apuesta es seguir cuidándose de manera preventiva, utilizando todos los mecanismos legales disponibles, y no poner las esperanzas solo en esta nueva figura legal. Recordemos que un acuerdo entre partes siempre es mejor que un juicio engorroso.
